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　　□本報記者章寧旦
　　由於住宅小區管理、運作的收益，在現實中，大多數小區的物業管理均由開發商及其雇用的物管公司代勞，導致業主與開發商之間圍繞小區管理權的糾紛時有發生。
　　廣東省廣州市新世界東逸花園社區在進行成立業委會投票計票時，因決定投票權份額的業主“專有面積”如何計算意見不一，最終導致業委會成立被叫停。讓人沒有想到的是，“專有面積”之爭最後發展到開發商與市政府對簿公堂。
　　9月3日，廣東省高級人民法院對新華晨房地產有限公司訴廣州市政府行政覆議決定糾紛案作出終審判決，駁回新華晨公司訴訟請求，並認定小區專有部分面積按照成套房屋的建築面積計算，包括套內建築面積和分攤面積，同時確定初始產權登記的建築面積不能概括作為建築總面積計算。
　　成立業委會引糾紛
　　18萬平方米和22萬平方米，兩種不同“計算”得出的結果，導致業主們以0.5%的微小差距未能獲權成立業委會。
　　新世界東逸花園社區是擁有1525戶業主的大型社區，不過，業主入住多年一直未成立業主委員會。2009年9月，東逸花園小區的幾名業主牽頭成立首次業主大會籌備組，準備成立業主委員會。同年12月，業主大會籌備組在廣州市房管局和天園街道辦聯合組成的工作組的監督下，組織業主對《新世界東逸花園物業管理規約》和《新世界東逸花園業主大會議事規則》進行投票表決。
　　2010年1月，業主大會籌備組統計出投票結果，其中贊成票979張，贊成票權面積達111417平方米。業主大會籌備組認為，贊成票超過總戶數1525戶的一半，也超過聯合工作組協調認可的票權建築總面積183618平方米的一半，達到贊成戶數和贊成總面積雙過半的要求。業主大會籌備組向聯合工作組申請備案，請求確認投票有效。
　　2010年5月，聯合工作組向業主大會籌備組作出正式函復，認定東逸花園的建築總面積為224964.4552平方米，即建設單位初始登記產權證明時記載的建築面積；東逸花園本次投票表決所得贊成票權面積為111417平方米。聯合工作組據此推定東逸花園所得業主贊同票建築面積未達到建築總面積的一半。因此，根據《中華人民共和國物權法》第七十六條規定，東逸花園的《管理規約》和《議事規則》沒有得到業主通過。同時，聯合工作組終止對東逸花園業主大會籌備工作的指導協助工作。
　　東逸花園業主代表認為，他們的投票方式和結果均符合物權法第七十六條規定。於是，業主代表向廣州市政府申請行政覆議，要求撤銷聯合工作組發出的函復，確認其《管理規約》和《議事規則》已獲得首次業主大會通過。
　　這一糾紛的爭論焦點在於決定投票權份額的業主“專有面積”如何計算。業主一方認為，應該按照“套內面積”來計算投票權(18萬平方米)，而房管局則認為要按照包括公攤公建在內的“建築面積”來計算投票權(22萬平方米)。按照後一種計算方式，業主們以0.5%的差距未能過半。
　　業主表示，像通道、幼兒園這些完全不可銷售的部分，不應該計入專有面積，而是小區全體業主共有的建築物面積。
　　2011年4月，廣州市政府作出行政覆議決定，認定東逸花園在統計面積時計算方法有誤，要求聯合工作組依法重新計算小區專有部分面積和建築物總面積，要求廣州市、天河區兩級房管局繼續以成立聯合工作組方式履行指導和協助的職責，直至東逸花園小區業主大會設立和業主委員會產生。
　　爭議面積如何計算
　　由於堅稱房管部門的計算方式是“行業慣例”，東逸花園的開發商新世界中國地產以其子公司新華晨公司的名義，起訴至廣州市中級人民法院，請求撤銷廣州市政府的行政覆議決定。
　　今年2月，廣州市中院對此案作出一審判決，對專有部分面積和建築物總面積進行了認定。判決認為，專有部分面積是不動產登記簿記載的“套內建築面積”和“共有分攤面積”總和；而建築物總面積，應當對全部所有權人的專有部分面積相加計算。同時，建築區劃內除了專有部分、共有部分，還有屬於市政公用部分的場所及設施，如學校、市場、配電房等，這一部分不能計算在建築物總面積內。
　　因此，廣州市中院認為，廣州市房管局作出的函復認定事實錯誤；在廣州市政府作出的行政覆議中，“專有部分面積不應包含共有的分攤面積，應按照套內建築面積計算”的觀點不當，但其要求市房管局和天園街道辦“按照《廣東省物業管理條例》和《最高人民法院關於審理建築物區分所有權糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》的規定計算小區專有部分面積和建築物總面積”覆議決定結論正確，故判決駁回新華晨公司的訴訟請求。
　　新華晨公司不服，上訴至廣東省高院。
　　今年5月，此案在廣東省高院二審開庭審理。庭審中，新華晨公司稱，廣州市政府的行政覆議決定認定專有部分面積不包括共有分攤面積，只按照套內建築面積計算，這一計算方法不符合法律規定。房管部門以建設單位初始產權登記記載的建築面積作為建築物總面積，符合法律規定和行業慣例。
　　新華晨公司一方在庭上表示:“十多年來，房管部門都是將建房單位初始產權登記記載的建築面積作為建築物總面積，並據此認定業主的投票權數，進而指導業主大會的成立。這種計算方法已經成為行業慣例。”
　　廣州市政府答辯稱:以建設單位初始產權登記記載的建築面積作為建築物總面積，違反了《廣東省物業管理條例》的規定。建築物總面積應當以專有部分面積統計總和計算。專有部分面積應當按照物權法規定，以不動產登記簿記載的“套內建築面積”計算。
　　終審認定計算方法
　　據瞭解，在2009年最高人民法院發佈司法解釋前，關於“專有部分面積”“建築物總面積”的認定在房地產開發商、物業管理公司等行業已經形成了各自的行業習慣。所以，即使在最高人民法院發佈司法解釋之後，各行業也難以在短時間內統一認識。
　　此案終審審判長彭靜說，這個案件歷經了兩次行政程序，兩次司法程序，歷時6年，其根本爭議還是在如何認定“專有部分面積”和“建築物總面積”。
　　廣東省高院在審理後認定，專有部分面積按照不動產登記簿記載的面積計算，即按照成套房屋的建築面積計算，包括套內建築面積和分攤面積。因為分攤部分為業主專有權行使必不可少的部分，與套內建築面積共同記載於不動產登記簿內。
　　廣東省高院同時認定，建築物總面積為專有部分面積的統計之和，即在建築物為多個所有人區分所有的情況下，應當對全部所有權人進行專有部分面積統計，進而相加計算。全部所有權人系指住宅小區內已經領取或可以領取所有權證，由小區統一實施物業管理的所有權人之和。
　　終審判決還對初始登記面積不能作為建築物總面積作出說明:因為初始登記面積中包含有部分不能頒發權屬證書的建築物面積。
　　據此，廣東省高院經審理認為，廣州市政府作出的被訴覆議決定雖然在“專有部分面積”的認定上不當，但其認定廣州市房管局和天園街道辦將建設單位原初始登記產權證記載的面積作為建築物總面積不當，並決定由廣州市房管局和天園街道辦依照相關的法律規定重新計算小區專有部分面積和建築物總面積正確，故上訴人新華晨公司起訴請求撤銷被訴覆議決定的理由不成立。
　　廣東省高院作出終審判決，駁回新華晨公司請求，維持原判。
　　據瞭解，終審判決生效之後，廣州市房管局和天園街道辦將依法重新計算小區專有部分面積和建築物總面積，並重新作出行政決定。
　　判決後，有專家表示，業主與開發商爭奪業委會的主導權是當前一個焦點問題，因此，本判決具有非常重要的參考價值。
　　（原標題：法院判決打破房地產業“行業慣例”）